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연구보고서

글로벌 부동산 버블 위험 진단 및 영향 분석 표지
연구보고서 상세
제목 글로벌 부동산 버블 위험 진단 및 영향 분석
저자 정영식, 김경훈, 김효상, 양다영, 강은정
분류 18-01
주제 경제개발,경제협력
발간일 2018-05-20

  글로벌 금융위기 직후 급락했던 부동산 가격이 최근 위기 이전 수준을 넘어설 정도로 가파르게 상승하면서 글로벌 부동산 버블을 우려하는 목소리가 높아지고 있다. 부동산 버블 붕괴는 단순히 부동산 시장 위축으로 그치지 않고 금융기관 도산, 국가 부도, 나아가서는 글로벌 금융위기로까지 확산될 수 있다는 점에서 그 위험성이 매우 크다. 이러한 위험은 대외의존도가 높은 한국경제의 커다란 위협요인이기도 하다.
  이에 본 연구는 글로벌 부동산 시장의 버블 위험 진단, 부동산 버블이 금융위기 및 실물경제에 미치는 영향 분석, 과거 부동산발 금융위기 사례와 최근 상황 간의 비교분석을 통해 우리나라의 해외 부동산발 대외위험 관리와 국내 부동산 시장의 안정화를 위한 정책적 시사점을 얻는 것을 목적으로 한다.
  제2장에서는 글로벌 부동산 가격 동향 및 특징을 살펴보았다. OECD, BIS 주택가격지수로 산출한 글로벌 부동산 가격지수가 2017년 2/4분기... 더보기

Real estate prices, which plummeted shortly after the global financial crisis in 2008, have risen sharply to exceed pre-crisis levels, raising concerns about global real estate bubbles. In response, this study diagnoses the bubble risk in the global real estate market and analyzes the impact of real estate bubbles on financial crises and the real economy. In addition, we examine previous bubble-oriented financial crises in the real estate sector and compare them against recent global situations.
This study first examines whether a real estate bubble exists in major global economies, based on two criteria. The first is general indicators such as price to rent ratio (PRR), price to income ratio (PIR), and household credit growth rates, and the other is cointegration tests between real estate prices and fundamentals, and time series analyses like the generalized sup ADF (GSADF) method used by Phillips, Wu, and Yu (2011), and Phillips, Shi, and Yu (2015).

The results of the empirical analysis indicate that among the countries where housing prices rose by more than 6.6% in 2016, or those in which housing prices continuously rose by more than 3.6% in the three years from 2014 to 2016, countries with high probability of bubbles forming in their real estate markets are China, Colombia, Hungary, Latvia, Turkey and Slovakia.
Among developed countries, Australia, Austria, Canada, Ireland, Israel, Luxembourg, New Zealand and Sweden have the highest increase rate in housing prices. Among these, Australia, Canada, New Zealand, Israel and Sweden are all at high risk according to the above three indicators. These five countries, for which all three indicators indicate risk, also show the same high bubble risk in our empirical analysis.
In Korea, the housing price index, PRR and PIR have stabilized considerably since the 2000s, and the risk of bubbles forming is also low according to the empirical analysis. However, in 2016 the household-credit-to-GDP ratio in Korea increased by 4.7%p from 2015, showing a remarkable increase similar to China (5.6%p) and Norway (6.2%p). In terms of PIR, Seoul is lower than Hong Kong, Beijing, Shanghai, Sydney and Vancouver, but higher than Los Angeles, London, New York, Tokyo and Singapore. In other words, the risk of real estate bubbles is not high at the national level, but the PIR in some areas such as Seoul is high.
Next, this study uses country panel data to analyze the relationship between the real estate bubble and financial crises. A panel logit with fixed effect model is used to perform the analysis. And the impact of the real estate bubble on GDP growth rate is analyzed using a fixed effect panel model.
The first empirical result shows that the house price bubble (HPB) is highly related to financial crises, as defined by the Jordà- Schularick-Taylor Macrohistory Database. Both HPB and HPB indicators, and the cross term between the two variables, are statistically significant as positive coefficients. At the HPB level, which is about one to two standard deviations above the HPB average, an increase in one unit HPB increases the likelihood of a financial crisis from 3.6% to 4.0%. In Korea, the possibility of a financial crisis is not high because HPB is not far from the long-term trend as of 2016.
Second, our analysis of the relationship between HPB and various types of financial crises, as classified by Reinhart & Rogoff, shows that HPB is more closely related to banking crises and stock market crashes than to currency crashes, sovereign defaults, and inflation crises.
Third, in the fixed effect panel analysis of the relationship between HPB and GDP growth rate, the increase in HPB shows a negative effect on GDP growth rate.
In order to assess the risks of the global real estate market and to obtain policy implications for real estate risk management in Korea, this study also examines the cases of real estate bubble-oriented financial crises such as seen by Sweden, Finland and Japan in the early 1990s and the global financial crisis in 2008. In addition, the risks associated with prospective bubbles in the recent Chinese real estate market have been frequently cited, so we compare the recent Chinese situation with Japan in the mid-1980s and the U.S. real estate bubble in the mid-2000s.
The results of the case analysis indicate a definite risk of a global real estate bubble, albeit to a lesser extent than seen in the past. This is because the monetary easing policies of major advanced economies are far more aggressive than the past. In recent years, however, the strengthening of financial institutions' soundness regulations and risk management, and the implementation of measures to manage capital flows have played a stronger role in mitigating the bubble risk compared to past times.
By region, the real estate bubble pressure seems to be larger in emerging economies than in advanced economies. This is because emerging economies are climbing more steeply than developed countries. In advanced economies, real estate prices have fallen sharply and debt deleveraging has proceeded since the global financial crisis. However, in emerging economies, asset prices have risen and household debt has increased steadily.
In particular, in the case of China, the possibility of a financial crisis due to a plunge in real estate prices is low in the short term. However, Chinese real estate prices are likely to decline modestly, which can slow China's economic growth, and small and medium- sized cities with an over-supply of housing are likely to face a financial crisis.
Finally, this study provides some policy implications for the management of external risks from overseas real estate bubbles and stabilization of the Korean real estate market. In order to improve external risk management, it will be necessary to strengthen monitoring of external environments and global real estate markets, and to prepare countermeasures against financial crisis in economies with high risk in their real estate sectors. It will also be necessary to strengthen international cooperation so that major advanced countries can implement monetary policy normalization measures in an orderly manner.
In order to stabilize Korea's real estate market, it will be necessary to systematically check the bubble risk within the domestic real estate market, and monetary authorities need to consider asset prices in addition to inflation when determining monetary policy. Next, while referring to cases of policies implemented in times of soaring real estate prices, it will be necessary to implement comprehensive measures to suppress demand, expand supply, and manage risk.


 

서언 

 

국문요약 

 

제1장 서론 
1. 연구 배경 
2. 연구 목적 및 의의

 

제2장 글로벌 부동산 가격 동향 및 특징 
1. 글로벌 부동산 
    가. 글로벌 및 선진국·신흥국 부동산 가격 
    나. 3개 그룹별 부동산 가격 
2. 주요국 부동산: 미국, 중국, 한국 
    가. 미국 
    나. 중국 
    다. 한국 
3. 부동산 가격 상승 원인
4. 소결 

 

제3장 글로벌 부동산 버블 가능성 진단 
1. 부동산 가격 버블의 정의와 지표 
2. 부동산 가격 버블에 대한 일반적 지표와 최근 동향 
3. 부동산 가격 버블에 대한 이론적 배경 및 시계열 방법론 
    가. 합리적 기대하에서 부동산 가격 결정모형 
    나. 모형 확장: 부동산 가격 버블 
    다. 공적분(Cointegration) 검정 
    라. ADF 우측 검정(Augmented Dickey-Fuller right-sided test) 
    마. SADF(Sup ADF) 검정 
    바. Generalized SADF(GSADF) 검정 
4. 실증분석결과
    가. 공적분 검정결과 
    나. 부동산 버블 검정 
    다. 역사적 버블 형성구간 추정 
5. 소결 
6. 별첨: 한국 실질지가지수에 대한 버블 검정 

 

제4장 부동산 버블과 금융위기 간의 관계 
1. 관련 문헌 
    가. 자산가격 버블과 금융위기 
    나. 가계부채와 경기변동 
2. 분석방법 
    가. 계량모형 
    나. 기초 통계량 
3. 실증분석결과 
    가. HPB와 금융위기 
    나. 위기 종류별 HPB 관련성 
    다. 패널모형 
4. 강건성 검증 
    가. 샘플기간 확장 
    나. HPB* 사용 
    다. 설명변수 변환 
5. 소결 

 

제5장 부동산발 금융위기 사례 분석 
1. 1990년대 초반: 스웨덴, 핀란드, 일본 
    가. 글로벌 요인 
    나. 북구국가: 스웨덴 및 핀란드 
    다. 일본 
2. 2008년 미국발 글로벌 금융위기 
    가. 버블 형성의 배경 
    나. 버블 붕괴 촉발 계기: 대외 요인보다 자국 내 요인에 기인 
    다. 버블 붕괴 파장 및 영향
3. 최근 상황과 과거 부동산발 금융위기 사례 비교
    가. 공통점 
    나. 차이점
4. 최근 중국 상황과 일본 및 미국의 버블 시기 비교 
    가. 중국 부동산 버블 리스크
    나. 공통점 
    다. 차이점
    라. 종합 판단 
5. 소결

 

제6장 한국경제에 대한 시사점 
1. 한국경제 영향에 대한 시사점
2. 정책적 시사점 
    가. 글로벌 부동산 시장 변화에 따른 시사점 
    나. 한국 부동산 시장 관련 시사점 

 

참고문헌 

 

부록

 

Executive Summary 

판매정보
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